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2009年11月

『暴走する資本主義』

暴走する資本主義

暴走する資本主義

著者:ロバート ライシュ


暴走する資本主義

『暴走する資本主義』
本書の読後感想は、もっともっと民主主義の世の中になればいいのに!ということです。

p95株を所有していた米国人は1970年になっても16%にすぎなかった。 1985 20% 2005年半数 金融規制緩和までは、米国の貯金者は法定金利である5.25% の貯金をしていた。

そんな世の中なら貯金するよな、きっと。米国でさえ株式を所有していたのはつい最近まで少数派だったのですね、ふ~ん ちょっと意外です。

p129 1980年に比べ乳児死亡数は44%も減少
中位家計収入が過去30年の生産性の伸びと同じ率で増えたら2006年時点で200万ドル家計収入が多くなっているはずである。p140

でも、結局そうはならなかった。えっあれ?200万ドル?それって多すぎないか?書き間違えた?

p267 ガロン当たりの燃費が12マイル
アラスカ沖で座礁し原油を流出させた大型タンカーの名前にちなんで フォードオ・ヴァルデズ 近ごろタンカー運転してますか?

こんなのが売れているようじゃあ、やっぱり駄目でしょうね。なぜ米国の都市部でバカでかいSUVが飛ぶように売れていたのでしょうねぇ、本当にバブルとし言いようがないです。

先週末に報道があったドバイの信用不安も当然のことでしょう。あんなのどう考えてもバブルですものね。

さてさて、先週末の急激な円高、株安で再び信用収縮の大波がやってきそうですが、外部環境がどうであれ自分のやるべきことを続けていくだけですね。

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税理士先生いわく

前回の続き

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2009/11/post-c099.html

税理士先生に相談してみました。

答えて曰く 総合課税なんで単年度で見れば節税の効果はある。
しかし、年余にわたって十分なキャッシュを生み出さないのであればやめておけ!
収入よりローン支払いの支出のほうが多いのであれば、何のための不動産投資かわからない。

「よくいるんですよね。本業そっちのけで多角経営に乗り出そうとして失敗する経営者が!まずは本業をしっかりやることでしょう!」

おっしゃる通りです。

不動産投資の研究よりも先に本業の主力商品の充実や仕入れ先の検討、新規顧客へのアプローチなどやるべきことはたくさんあります…(゚▽゚

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税金を考えると総合課税なのか?

家賃収入は総合課税、株式は特定口座で原泉徴収される
さてさて、どっちがお得なのでしょうか?

減価償却費用や物件による耐用年数、家賃収入などなどが複雑にからんでくるのでしょうね。
おそらく、公務員やその他の信用度の高いサラリーマンにとって税金をずっと源泉徴収され続けているのに嫌気がさしている人は多いでしょう。自営業者はいいよな、経費使いたい放題で!なんて誤解されている方もいるかもしれません。(やってみれば、全くそんなことがないのがわかります。それ以上に利益出すのに必死ですから・・・(≧∇≦) )

もしサラリーマンで納税の不公平感を持っている方はぜひ不動産投資をお勧めしますね。

私もサラリーマン時代なぜか、職場にいかにもあやしい「節税のために不動産投資を・・・」などという電話がかかってきたりもしました。もちろんだれも相手にはしませんでしたが、案外本当に自分で物件を探してやる分にはアリなのかもしれません。ああいうのがあるから不動産投資がかえっていかがわしいものに思えてきました。

で冒頭のどっちが有利かは自分ではよく分かりませんので、今度 担当の税理士さんに相談してみます( ̄▽ ̄)。

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不動産物件を見てきました。

【マンション】一つ目はマンション 間取りは2LDKと使い勝手がよさそう。
しかも立地は抜群 近くに2つの駅があるのですが、両方とも500-600mほどの距離。
築30年以上たたっておりますが、4-500万円程度、値切れたらいいな。その前に実際に見てきました。

立地は最高でしたが、はたして誰が借りてくれるものやらという物件でした。 小奇麗ではなく みすぼらしい感じ。住民は10-20年以上住み続けている高齢者のみという感じでした。自分で住みたい・誰かに住まわせたい感覚に駆られなかったのもので今回は内見パス

【一棟アパート】
もう一つは一棟アパート12室(ワンルーム) 4000万円程度 半分近くが空室
表面利回りは 現況で7% 伸びしろはあると思うのですが、ちょっと自宅・職場から遠くて管理が大変そうです。
環境は静かで少し高台にあり見晴らしは良かったです。ただ、近隣に更地がありそこに高い建物が建つとせっかくの眺望が台無しになる可能性があります。
むしろ、借りる人がいなくなった場合更地にして売ったほうがいいかもしれません。ただ、取り壊すには惜しい物件です。築年数は10年ちょっとでまだまだ十分問題なく住めそうでした。家賃を下げれば入居はあると思うのですが・・・ 投資としては悩ましいところです。継続してfollowしてゆきます。

【一棟アパート大学周辺】
もうひとつは半径3km以内に大学が3つもある一棟のワンルームアパート5000万円程度 7-8% 安ければ満室になるかも。静かな環境です。 
ただ、一部屋が狭いです。14平米ちょっとくらい。学生以外は住まないでしょうね。私も浪人生・大学生のころは2年程度そのような環境で過ごしたことがありますが。今は当然そんなところには住みたくないですね。
最近はそのような所に住むのは外国人留学生が多いのでしょうか? 築年数が古く地価にくらべて建物部分の値段が高すぎる気がしました。
一応follow

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事業の出口戦略は?

最近の業績の落ち込みと比例して 私の事業に対するモチベーションも下がってきています。
いかん、いかん従業員の士気も下がってしまう(≧m≦)

すぐにはやめようとは思っていませんが、もしものため事業の出口戦略を考えておいたほうが良さそうです。
誰かに売ってしまうということもあり得ますが、ほしいと思う奇特な御仁はいらっしゃらないでしょう。

カツラといっしょで始めるのは比較的簡単なのですが辞める時はかなり大変な時間・労力が必要ですね。
ちなみにカツラは3日で始められるがやめるには3年かかると言われております。

起業も3年計画で辞める必要があるでしょう。といってもまだ創業5年なのに…( ̄▽ ̄)
とりあえず、食っていければいいのに、必要以上に苦労・心労・借金は背負わなくていいんですが、なかなかどうして大変です。
ここは切り替えが必要ですね。我慢の時期です。業績を伸ばすよりも着実にいい仕事ができるように頑張りたいともいます。


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ワンルームマンションを購入したのは5年前

あまり、キャッシュを生んでくれませんが、ワンルームマンションを5年ほど前に購入しました。
もう、いつ売ってもいいと思っているのですが、現在は買値の8割でもほしがる人はいなさそうです。

当時、サラリーマンをしていたのですが、ちょっとした事業を始めようと思い立ち軽い気持ちで購入しました。それが、今や本業になり人を雇うようになり、規模も少し大きくなり事務所も移転して・・・
一見サクセスストーリーのようにも描けそうですが、実情は昔のほうがよかったなぁ~気楽でした!

人を雇うといろいろ面倒なことが起こりえます。給料を支払わなければいけないので利益を上げなければいけません。そのため仕事を増やすと今度は急に辞めちゃったり…。

それはさておき、事務所を移転したのでもともとやっていたところを賃貸に出すことになりました。それが私の不動産投資の始まりであります。

その頃は時間もあったのでよく投資関連の書籍なんかも読んでいましたね。もはや古典ともなっているロバートキヨサキとかね。
このままロバキヨの言うようにこれを繰り返していけば、豊かに楽しく暮らせるのではないか?
でも、レバレッジをきかせて不動産投資をする気にはなりませんでした。まだまだバブルの頃の嫌な記憶がこびりついているので。
リゾート開発会社、イ・アイ・イ-インターナショナルの高橋治則氏に関する書籍なんかもその頃読んでいましたし…

それ以来不動産は購入していないのですが、また気になりだしたので、現在はネットで探しております。それにしてもネット検索は充実しましたね。ほんとうに便利です。チェックした物件を暇を見つけては見学しようと思います。

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一棟アパートを偵察

ネットでひっかかった一棟もの投資アパートを偵察してきました。
実際行ってみると、地図で見たよりは立地的に不利な印象でした。生活拠点よりも高低差で結構あるんですよね。

業者さんとは、メールでコンタクトをとっているのですが、まだ内見もしていないのに「購入なら現金ですか、それともローンですか?」と尋ねられました。

両者の違いや質問の本意が分からなかったため、近所の見知った不動産屋に立ち寄り缶コーヒーを手渡しつつ立ち話。やはり、現況では不動産投資は厳しいらしいですね。売るに売れない状況だそうです。

「ところで、不動産購入の際、売り手からキャッシュかローンかって聞かれたんですが、これってどういう意味でしょう?」

どうやら売り手のほうは融資が通らない場合を想定しているとのことでした。せっかく商談し、契約にこぎつけるところまでいっても、銀行からローンが通らないと白紙に戻ってしまう。そんな面倒なことはできれば避けたい。融資が通るかどうか銀行と買い手の状況のいかんにかかわらず、売り手としては確実に買い手から現金がいいわけで、しかもあまり手間暇はかけたくない。そういう本音が垣間見えました。

しかしなぁ、3000万円とか4000万円とかキャッシュでポンとは買えないですよ。ワンルームマンションならいざ知らず。それに、それだけの資本を投入しても利回り10%では300万円とか400万円。さらに、いろいろなものがひかれたり減価償却費があったり・・・と結局投資としてはどうなのか?判断が難しいところです。

それだけあれば、のるかそるかの 他業種参入店舗経営なんかも面白いかもしれません。いや、リスク多すぎですが・・・(;´▽`A``

とりあえず、キャッシュ増やして「現金決済するから値引きしてくれ!」戦略を取りたいと思います。
あ~あ、こんなことなら繰り上げ返済するんじゃなかった。(;ω;)
キャッシュがキャッシュが足りない…

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もしものときは?やはり保険なのか

起業している同業者やつきあいの業者さんと飲みに行きました。
業界的な話や政権交代後の展望などグダグダ・・・

前から聞きたかった質問をしました。働けているうちはいいけど、病気やけがで働けなくなったらどうするの?
みなさんそこそこ資産もキャッシュフローも借金も持っているのですが、どうやら結構な額の保険に入っているようでした。普通に億を超える程度の。
そ、そうなんだ、知らなかった。もともと好きじゃないので保険は最低限しか入ってませんでした(2000万円ちょっと)。事業リスクを考えたらもっと必要ですね。

悲しいことに、同席した皆さんは「自分が死んだほうが家族はリッチになる」なんて言ってました。オイオイ!

自分としては、自分がいなくてもキャッシュが入ってくる仕組みを作りたいと思っています。

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投資する目的は?

ときどき投資している意味を忘れてしまいそうになります。
それ自体が目的化してよくありません。

本当は、それで得られた「資産」を使って楽しく豊かにそしてより良い暮らしを実現することであります。
過酷な労働からの解放、これから老後の不安の解消、自分の家族や未来の人たちが余裕を持って暮せるしくみづくり・・・

というわけで、再確認!

上記を満たすために不労所得税込600万円/年間を目指します。
これだけあればじゅうぶん食べていけます。

では、現状の認識です。
現在はワンルームマンションと株の配当金などで年間50万円程度の不労所得でしょうか。
これをまずは120万円/年に!
月10万円の不労所得を目標に!したいと思います。2010年中に達成目標とします。

現状はワンルームマンションから得られる家賃と株式配当でです。

そして次のステップとしては240万円/年に!目標のタイムリミットはは2015年とします。

最終的に年間の不労所得が600万円以上 このタイムリミットは2020年です。

どのような世界になっているか想像つきませんが、リタイアするにはいい時期だと思います。いずれにせよ、健康に気をつけ、経済的に余裕のある暮らしのなかで楽しみたいと思います。

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長期契約にご用心!

長期契約で失敗しました。

広告看板なのですが、長期で契約して大失敗でした。
立地も悪く、宣伝効果がないため看板の撤退を申し入れたのですがダメでした。

もともとそのような長期の契約であることや、中途解約時は残存期間分の広告費も払うことなどの説明は一切聞いてなかったのですが、契約書にはそのように書かれておりました「契約書確認しとけ!」当然その通りです。
広告業者に相談すると解約なら残りの代金を支払って下さいとしごくまっとうな返答でした。

でもね、それならそのように契約時説明してくれればいいのに。長期にしている分お安くしています。と一言付け加えるだけで全然違ってくるのに・・・契約を取りたいがための、説明省略なのでしょうねぇ~

案の定、いろいろなところでトラブッているようです。今のご時勢3年契約の広告なんてありえないと思うのですが・・・
1年以内に撤退する企業が半分以上はあるでしょう。撤退した後も広告費を払えってか?

このような商売をやる広告屋に未来はないと思いますが・・・

悔しいですが、勉強代と思って今回は涙をのんであと、数十万円を支払い続けます(号泣)

調べてみると特定商取引法の中途解約の業種に入っていないため、やはり契約通りに支払わないとだめなようです。

特定商取引法では、特定継続的役務提供契約(エステティックサロン、語学教室、家庭教師派遣、学習塾、結婚相手紹介サービス)においてクーリング・オフ期間(8日間)を経過した後、契約を中途解約する権利を認めています。

http://www.houterasu.or.jp/service/shouhishahigai/kaiyaku_chuuto/faq1.html

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不動産投資にこだわる理由

じつは、それほどまでこだわっていませんし、ポートフォリオに占める不動産の割合は5~6%程度なので突出しているわけではありません。

将来的に他の資産と比べて有利かというとそうとも思えません。

では、なぜ不動産投資なの?

現在 わたくし自営業を営んでおり、なんとか利益も出し人を雇い。養いながらなんとかやっていますが、しかし、この状態がいつまも続くものなのでしょうか?

とても、楽観できるものではありません。景気動向や政治情勢、制度や税制の変化、競合他社の動向、大手の動向、仕入先から納入価アップ

そして、事業を大きくしようにも自分の働きが増えるだけでなかなか人に任せたり、フランチャイズ的にスケールメリットを得られるような業態でない(ニッチですので)結局は自分の働きにかかってきます。
健康を害したり、急な環境の変化に手事業をたたまざるを得ない状態も想定しなければなりません。
その際に、不動産なら定期的にインカムが入ってくるのでは、という甘い(たぶん)考えです。

実は、以前に事務所にしていたワンルームマンションを賃貸に回しています。表面利回りは16%と悪くはないのですが、実際は1年ちょっと空室でした。また、管理料も引かれるため10%を下回っています(;ω;)

でも、物件をみているとなんとなく楽しいんですね。最近ではインターネットでも間取りや外観も見られますし、一つ一つの物件はすべて違いますし、そこに住んでいた人の人生ドラマなんかがある。そういうのを想像していると楽しくなるんですね。

そういう理由で不動産投資の検討に時間を費やしているのだと思います。

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ポートフォリオ変更か?VGK→VEA カナダはどうする??

http://nakatatarou.blog110.fc2.com/blog-entry-360.html#more

中田たろう氏のブログを参考にETFのポートフォリオは

VTI+VWO+VEA 45:10:45がよいのではと示唆されております。

私も激しく同意いたしました。

ただ、小型株を重視したいので
VBとVSSを追加したいと思います


VTI:VB:VWO:VEA:VSS 25:20:10:25:20でどうでしょうか?

あ、しかし、そうすると、今のKXIやVNQ、DBC、VDEの立場は・・・?

  • KXI  (セクター戦略) 
  • VNQ (USA REIT)            
  • DBC (コモディティ)
  • VDE Vangrard Energy ETF   

VNQはお休みでいいかな。KXIを10%残して商品・エネルギーはExpense Ratio の低いVDEのみを5%くらい残す

  • VTI (米国トータル)
  •  25%
  • VB (米国小型)
  •   20%
  • VEA (欧州・東洋太平洋の先進国)
  •  15%
  • VSS (非米国小型株ETF)
  •  15%
  • VWO (新興国) 
  •  10%
  • KXI  (セクター戦略) 
  •  10%
  • VDE Vangrard Energy ETF   
  •  5%

    こんな感じでしょうか?結局シンプルさが失われてしまいました。そして、日本株のウェイトも多くなりました(;д;)

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    10月購入ETF

    10月も ルーティンワーク(購入)しました

        9月    10月

    DBC @22.23   23.65
    DLS -       
    KXI @52.71    54.57
    VB @54.55    57.10
    VDE -
    VGK @49.17   51.38
    VNQ @40.24   41.43
    VSS @79.13   84.17
    VTI @53.24    55.14
    VWO @37.62   41.65

    あらためてみると、けっこう上がっているようですね。今月(2009年11月)はもう少し安く買えそうな気配です。 「米ノンバンク大手のCIT破綻」http://www.google.co.jp/search?rlz=1C1GGLS_jaJP334JP335&aq=f&sourceid=chrome&ie=UTF-8&q=cit%E3%80%80%E7%A0%B4%E7%B6%BB

    の記事をみて、一瞬 citi bankのことかと勘違いして焦りました。どん底にまっしぐらかと…(´Д`;≡;´Д`)アワアワ ともかく、安く買えようが高かろうが続けていくだけです。

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    やっぱりamazonなのか?

    本屋さんでいくつかの書籍を買ってきました。MOOK数冊
    専門書をついでに注文。たくさん購入したので、搬送してくれるかと思いきや800円強の料金がいるとのこと

    ムムム!こちらは自転車なのに・・・仕方がないリックに詰め込んでフラフラしながら帰宅しました。

    これじゃあ、アマゾンに負けちゃうよなぁ~ どう考えても・・・

    ちなみに購入したのはこちら↓

    月足30年 第68集 平成21年下期版<21年8月まで収録>



    月足30年 第68集 平成21年下期版<21年8月まで収録>





    月足30年 第68集 平成21年下期版<21年8月まで収録>

    個別株はあまりいじらないのですが、30年の長いスパンで妄想するのはなんだか楽しいものです。
    1980年からの推移が対数チャートで分かります。バブルあり ブックマンデーあり バブル崩壊あり  長銀破綻あり ドットコムバブルあり リーマンショックあり・・・あの頃 私はどこで何を考えていたのでしょう。
    小さなことでくよくよ悩んでいる自分がばからしくなってきます。そういう意味でもおススメです。ただし、持ち運びはオススメしません(* ̄ー ̄*)。 

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    小さな店のレベルは低いのか?

    小さな店のレベルは低いのか・・・飲食店編?

    自分が個人事業主なもので、フランチャイズ店など大手資本ではない、個人経営の店を応援したいと思っています。しかし、どうも 最近行った喫茶店のいい加減な仕事ぶりが気になりゲンナリしてます。

    カレーを頼むとレトルトカレーであったり、カレーについてきたナンがスーパーで売ってるモノであったり、シーフードピラフがうまくチンできてなく、イカだけ冷たい状態で出てきたり・・・、なんだかなぁ~ 悲しくなります。

    経験上そこそこおいしいパンを作る店の料理はおいしいです。

    いつまでも、立地頼みじゃ、大手チェーンにやられますぜぃ。不景気が強烈な向かい風となりそうですが、個人店舗が元気な街になってもらいたいです。 私も頑張ろう!

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