不動産投資

不動産投資をお勧めできない理由

不動産屋や業者さんはオススメするでしょう。でも 私は不動産投資にはnegativeです。巷で言われているほど儲かるとは思いません。

特に年収(フロー所得)の多い人には全くお勧めのできません。

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2012/05/ng-2560.html の内容を少し詳しく説明させて頂きます。

理由は3つ

  1. 流動性の低さです。これは述べるまでもないことでしょう。解決法はREITなどでしょう。どうしてもやりたいならREITでどうぞ!
  2. 税率の高さです。うまくいって満室になり利回りが10%以上出ても所得を合算して税金を引かれると半分以下に減ってしまいますね。
  3. そして最後に長期的な視点ですね。マクロでもみても重要は伸びないです。・・・そして消費税の問題(家賃に消費税はかかりませんが、修繕などには大家負担でかかってきます。)

最終的な出口戦略が決まっていれば良いのでしょうが、というか どなたか私の物件買って下さらないかしら…?

  • 不動産投資に対する情報の非対称性、
  • あるいは売り手と買い手の双方を大事す業者が引き受けると言う関係
  • 手数料の高さ

などどうしても利益を得られるチャンスが少ないと思います。

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2011/02/post-85f3.html にでてくる、

p184不動産を買うなら海外REIT

これが正解でしょう。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-bus_all
ちなみにプロも見放しているようです。

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世界REIT戦略 完成!不動産はこれで上がり!!

世界REIT戦略に関してです。

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2009/05/post-3ef6.html

以上より IFGLとVNQを1:1くらいで持つ方法を考えていました。

この場合expense ratio: IFGL:0.48%,  VNQ:0.12%

Ifgl

他の選択肢として VNQ+オーストラリアREIT をhttp://en.wikipedia.org/wiki/List_of_Australian_exchange-traded_funds ここから捜すしてくるとか同様にシンガポールREITを加えるなど七面倒臭そうなので放置していました。

でも、Vanguradのページでちゃんとあるではありませんか!https://personal.vanguard.com/us/funds/etf/all?reset=true&sort=name&sortorder=asc

VNQI ER:0.35%

Vnqi_reit

さっそく9月からVNQIをオーダーしました。

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世界へむけての不動産投資

直近2つの記事で日本以外での不動産投資を少しかじってみましたが、どうやら現物の不動産投資はあまり旨みがなさそうです。こういう時にためのファンドでしょう、ということで世界REITなんかをさがしてみました。

まずは一般的な投信から例えばhttp://www.nikkoam.com/files/fund_pdf/450871/file/450871moku.pdf 日興ワールドリートファンド  購入時の手数料 2.625% 信託報酬料1.365% 検討するに値しませんでした。

せっかく、琉球銀行の401kがだした野村世界REITインデックスファンド(確定拠出年金向け) ですが、こちらは 信託報酬料0.5565%とまぁ微妙なところです。目論見書をみてみると

Reit401

日本の比率が少ないので 私としては買いたい気分ですが、残念なことに日本以外のアジアが少なそうなのですね。シンガポール、香港、マレーシアなどは比率高めに入ってほしいところです。

現在 VNQ米国REITを持っておりますので、オーストラリア・シンガポールなどのREITを少し持っておけばいいかなと思い探しました。

シンガポールのREITはこのへんで探せば良さそうです。 http://reitdata.com/ たくさんあってどれがいいのかはもう少し研究が必要そうです。

そして、オーストラリアのREITはhttp://www.asx.com.au/products/about-a-reits.htm このあたりでしょうか?

じっくりと検討していこうと思います。

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世界の不動産投資 その2

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2011/09/post-5dd7.html 前回ちょこっと書きましたが、その続きです。

もう一冊読んでみました。

『ベトナム不動産投資完全マニュアル』
小山貴広

ベトナム不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ11)

 

ベトナム不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ11)

著者:小山 貴広

ベトナム不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ11)

http://www.worldinvestors.tv/ ワールドインベスターズTV
http://kaigaitoshi.vietnamsoken.com/

p42ベトナムは15-19歳人口多い その下は少なめ
p168 税制上は魅力少なめ
p292コンドミニアム 実質利回り5-8%

 

う~ん、これじゃぁなぁ~ リスクに見合う利益ではないですよね。ちなみに、ホテルなんかは利回り良さそうですが、結局は個人で購入ではなくREIT選択というところでしょう。

p298 ホテル 実質利回り 14..7%

ということで、次回以降は世界REITを検討していきます。

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世界の不動産投資

不動産絶望未来 ―これからの住宅購入は「時間地価」で探せ! http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2011/09/post-72f9.html

借金国家から資産を守る方法 ~不動産編~ http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2011/02/post-85f3.html

などを見ていると、日本の不動産は放置 世界での不動産投資をしていきたくなります。

少し、調べてみました。

『タイ不動産投資完全マニュアル』

日本の平米あたりの賃料は下がりそうですね。

タイ不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ 10)

タイ不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ 10)

著者:阿部 俊之,吉田 厚彦

タイ不動産投資完全マニュアル (本気の海外投資シリーズ 10)
夢はあるけど、現実はどうでしょうか? 利回り5~6%じゃなぁ~リスクを考えればNo Thankyou ですね。
p30 平米単価賃料
  • ロンドン 299 USD
  • 東京 220
  • シンガポール 92
  • バンコク 22 USD  2007年9月

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満室にはなったものの

あまり気乗りしませんが、4月になったということもあり 久しぶりに不動産について書きます。

マメに営業にいった成果が出たのでしょうか?3月中に満室となりました。思惑以上に家賃を下げざるを得なくなり利回りは悪くなったのが残念ですが、よしとしましょう。

少し具体的な数字をメモ程度に書いていきます。

アパート一棟購入価格:2150万円
今年の家賃収入見込み:2,772,000円
表面利回りは・・・・ 12.893%

こうやってみるとなかなか よい投資のように思えますが、実際はかなり渋いです。あまり儲かるものではないと思います。

まずは、購入の際にいろいろな手数料が生じます。印紙代やら登録料やら 固定資産税や、不動産取得税やら・・・そんなイニシャルコストとは別に ランニングコストもかかってきます。

修繕費はもちろんのこと、ハウスクリーニングやら リノベーションも必要です。

あとは火災保険やら、そうそう最近は地震保険まで・・・

また 家賃が全額オーナーのもとに届くわけではありません。

不動産管理会社からは少なからずの管理費・送金手数料などを引かれたものがようやく オーナーの手元に入るわけです。

今回の東日本大震災などのように自然による大災害のリスクもありますし、投資として 筋がいいのか悪いのかは いまだ結論をだしておりませんが、もうあまり日本の不動産には期待せず こちらへの投資は控えようと思います。 とりあえず、この物件での目標は5年間で家賃収入1000万円。これだけ入れば上等でしょう。

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学生さん いらっしゃぁ~い

学生用アパートを満室にすべく管理会社さんへマメに連絡する毎日です。

新生活を迎える学生さんのお部屋探しが本格化しています。なんとか、なんとか満室にしたいものです。こちらもいろいろと動きたいのですが、本業が忙しくかつトラブったりしていますのでなかなか動けません。せめて不動産管理会社 担当さまへはお礼やプレゼントなど渡そうと思っています。なにがいいのかな?商品券?ちょっとやらしいか?女性だから高級スィーツなんかでよいのかな・・・?

お互い 学生さん・管理会社さん・私が喜べる春になりますように!
ああ、本当は小冊子なんか作りたかったんだけどなぁ~・・・

そんなことより本業がんばりましょう。

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『借金国家から資産を守る方法』不動産編 前田和彦

借金国家から資産を守る方法 ~不動産編~

借金国家から資産を守る方法 ~不動産編~

著者:前田 和彦

借金国家から資産を守る方法 ~不動産編~

『借金国家から資産を守る方法』不動産編 前田和彦

結論としては不動産はもつな!とおっしゃっております。

p3 著者の経歴はプライベートバンカーはプロ中のプロ 

どこかで聞いたことのあるようなセリフですね。

p28モデルルームも5000万円かかるとな?

ふ~ん、モデルルームに住んでもいいかも(笑)

p58 1980年 年間200万個売れていたランドセル いまでは120万個
いかに早く売るか 持ち家はもつな 個人事業主になって家賃を経費に

どんどん縮小する日本の社会、やはり不動産はハイリスクですね。ちなみにランドセルは伊達直人効果で多少 売上がよくなってのでしょうか?

p133フランス資産税 100万ユーロ以上 最高税率で毎年 1.4%  

もし これが導入されたらますます不動産はさがるでしょう。でも個人的には消費税を上げるよりも資産課税などで持っている人に負担してもらいたいと思っています。

p184不動産を買うなら海外REIT

日本の不動産は以上のような理由で持ってはいけないとのこと。

p191不動産から解放された企業

たしかに企業は持っている不動産を売って財務健全化をしましたものね。この状況でなぜ個人が不動産を持ちたがるのでしょうか?いや自問自答

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ようやく一部屋 契約

http://lazy-portfolio.cocolog-nifty.com/blog/2010/10/post-f2d8.html

9月退去後そのままになっていました不動産投資ですが、ようやく一部屋 決まりました。

学生用アパートなのでこれからが本番です。なんとか4月までに満室にしたいものです。管理会社さんにはお礼をしつつも もうひと踏ん張りしていただけるよう今度なにか差し入れでもしようかな?

これで、不動産価値も少しは上がったかな・・・(リノベーション費用のほうがかかってますが・・・)

フローリングに変更やクリーニング、壁紙クリーニングなどで計20万円程度(3部屋)、外壁塗装などに約20万円 不動産収得税などに20~30万円程度・・・゚゚(´O`)°゚

春にはたくさんの笑顔がありますよう・・・o(*^▽^*)o

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突然の退去

恐れていたことが起こりました。

せっかく、30万円程度かけて 外装や内装リノベーションしていたの、な なんと 9月末でひとり退去されてしまいました。涙!。・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

来年春 満室に向けて戦略を練り 実行中だっただけに正直 イタイです。

今後 予定では 家賃引き下げも含め 住環境のバリューアップを図っていく予定だったのに・・・

とりあえず管理会社と相談しながらですが、現入居者(学生さん)に知り合いでも紹介してもらいたいもらうべく動きたいと思います。

しかし、本業が忙しくなってきたためいつになるやら・・・今月中にチラシでもつくろう! ま、何とかなるさ!

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